土地承载系数

土地承载系数

指土地的实际承载量与合理承载量之比。用公式表示为：土地承载系数＝土地的实际承载量／土地的合理承载量。

土地承载系数是反映土地负荷状况的指标。通过这一指标，可以直观地了解土地的现实负荷状况，找出土地开发利用存在的问题，为寻求相应的对策提供依据。通常情况下，如果土地承载系数大于１，则表明土地实际负荷已超过土地的合理负荷，开发过度或利用过度，称为“过载”或“超负荷”；如果土地承载系数小于１，则表明土地尚未得到充分开发和利用，尚有开发利用的潜力，称为“弱载”。指土地总收益扣除总费用后的余额。一般以年为计算单位。土地纯收益的计算，根据评估对象不同采用不同的方法：１、单纯土地租赁时的计算公式为：土地纯收益＝租金－（管理费＋维护费＋税金）；２、房地合一租赁时的计算公式为：土地纯收益＝租金－（折旧费＋管理费＋维修费＋保险费＋税金＋利息＋空房损失费）－房屋现值×房屋还原率；３、一般企业用地，土地纯收益为销售收入中扣除产品原材料费用、运输费、工资、利润、税金以及其他应扣除费用后的余额；４、待开发的土地，通常可先确定假设土地在最有效使用情况下的一般客观收益，然后扣除要支付的各项正常费用后求得土地纯收益。摘自《住宅与房地产词典》