斯托克顿市

美国斯托克顿市

1994年3月4日建立友好城市关系

一、地理位置：位于海谢拉山及沿海山脉之间的圣金华大峡谷，三角洲腹地，是加利福尼亚州的三角洲郡的郡府。西距三藩市港湾区78英里，南距洛杉矶337英里，北距萨拉门托40英里。

二、气候：夏季天气暖和，白天干燥，晚上清凉，天空明朗，无雨。冬天天气柔和，时有小雨，整个地区无下雪现象。

三、三角洲郡面积2100平方公里；斯托克顿市为44平方公里。

四、人口：三角洲县人口约45万，斯托克顿市总人口25万，其中市区人口约21万，郊区人口约4万。

五、斯市有多种产业。由于它地处山谷和三角洲地带，农田肥沃。本杰明赫特早期在这里发明了履带式拖拉机，用在该市西部三角洲黑土地上。该州的经济活动多数与农业有关，是美国农业产值最高的十大县之一，产品有奶制品、葡萄、西红柿、玉米、牛等。斯托克顿市正在发展的工业有钢铁、塑料管、金属粉、船舶修理设备、玉米和罐头加工、核桃仁加工设备等。斯市交通便利，有三条主干铁路，两条公路，一个深水港，并有一个机场，使其成为发展新兴工商业的理想场所。

六、学校：有三所公立学校和多家私立学校，是太平洋大学和圣金华县三角洲社区学院所在地。

斯托克顿是美国加州的一个小城市，2009年2月《福布斯》让这座小城一举名扬全球。在《福布斯》颁布的“全美十大悲惨城市”排行榜上，它非常不幸的名列榜首。原因之一是斯托克顿市的成年人中，拥有大学文凭的只有15%，是美国大学文凭比率最低的城市之一。而更重要的原因是本轮美国房地产泡沫破灭后斯托克顿住房价格将持续下降至上世纪90年代中期的水平。

当美国西部时间3月16日新浪财经《亲历变革中的美国》报道组来到这座小城时，这座小城正被一片阴云笼罩。

曾经繁荣的斯托克顿

斯托克顿毗邻旧金山高科技公司聚集的湾区，近10年来，由于硅谷地区生活成本日益昂贵，许多人选择离湾区车程约一个多小时的斯托克顿购置相对便宜的房屋，然后每天开车去湾区上班，实现自己一个“美国梦”。大量硅谷人涌入使斯托克顿人口激增，根据2008年加州政府统计数据，斯托克顿约有29.01万人。在斯托克顿人气最足的时候，往来于斯托克顿与旧金山的车流竟然能让相连与两地的唯一一条高速公路——580号公路发生拥堵。

不断增长的人口使斯托克顿房价也节节高升，从1998年到2005年，斯托克顿房产价格翻了3番。

迅速衰败的斯托克顿

正如中国古话“其兴也勃焉，其忘也忽焉”所说，“当2007年次贷危机突然爆发，房地产泡沫破裂后，给斯托克顿造成巨大打击，远大于经济危机对美国其它城市的打击。据资料显示，斯托克顿一套1540平方英尺(约143平方米)，拥有3个卧室，2个卫生间的抵押房产回赎权丧失(Foreclosure)的房子在2008年3月价格为20万美元，而一年后的现在售价仅为14.55万美元。斯托克顿市民向新浪财经赴美报道组表示，斯托克顿目前一栋普通中等住宅的价格已跌至13万美元左右，而在房地产泡沫的高峰期，同等类型的住宅价格会高达40-50万美元。

2008年斯托克顿市住房价格跌了39%，很多高位买入房子的贷款人的发现自己承担的贷款已经高于房屋实际价格，于是选择抵押房产回赎权丧失(Foreclosure)，也就是断供，把房子交还给银行。2008年该市房贷抵押房产回赎权丧失(Foreclosure)率达9.5%，高居全美榜首。加之经济危机造成各行各业裁员，更使全美大学文凭比率最低城市之一的斯托克顿雪上加霜。2008年斯托克顿失业率高达13.3%，为全美高失业率最高地区之一。预计到2010年，失业率将冲击15%的水平。许多人失去工作没有收入只好选择把房子交给银行自己另觅住处，房屋空置率大幅提高使房价进一步下跌。

媒体预计，在2010年，斯托克顿的房价会下降至上世纪90年代中期的水平，那时候中等水平的住房价格是13万美元。

斯托克顿与黑天鹅事件

正如美国投资家塔勒布所著的《黑天鹅》所说：不可预测的重大事件。它罕有发生，但一旦出现，就具有很大的影响力。几乎一切重要的事情都逃不过黑天鹅的影响，而现代世界正是被黑天鹅所左右。黑天鹅的存在寓示着不可预测的重大稀有事件，它在意料之外，却又改变一切，但人们总是对它视而不见，并习惯于以自己有限的生活经验和不堪一击的信念来解释这些意料之外的重大冲击，最终被现实击溃。

美国房地产泡沫破灭就是典型的黑天鹅事件，斯托克顿只是美国楼市泡沫破没的一个缩影，仅仅只是一次重大意料之外的事件发生就会改变一个城市的整个局面和很多人的命运。

据资料统计，在2009年，美国可能会出现250万例抵押房产回赎权丧失案例。在2月18日，美国总统奥巴马针对日趋严重的房地产市场推出了最高耗资将达到2750亿美元住房救援计划。不过新的救援计划能否让名列全美悲惨城市第一名的斯托克顿城顺利的走出这场困境，都还是未知数。而我们只有认识黑天鹅，才能更深刻地认识世界的复杂性，并从不可预知的未来中获益。