凤冈县国有建设用地使用权出让操作细则（试行）

第一条 为进一步规范我县国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，结合我县实际，特制定如下操作细则：

第二条 严格依法确认国有建设用地权属，对处置的宗地必须权属合法、界址清楚、面积准确。

第三条 严格执行土地利用总体规划、城镇和集镇（村庄）建设规划，在拟定国有建设用地处置方案前，必须有建设规划部门出具的建设规划使用条件说明书。

第四条 国有建设用地处置方案必须将土地权属、具实出具处置宗地的位置、四址界线、宗地面积、规划设计条件、规划使用指标和规划用途、建筑密度、容积率、绿化率、楼层限高、处置方式、使用年限等内容描述清楚。

对原已经依法批准而县建设规划部门没有出具规划设计条件和规划指标的宗地，应认定为对原基准地价评估时设定的标准指标即六跃七层予以认定。在使用年期内加层不超过设定标准指标的，不追缴楼面地价。

第五条 国有建设用地处置方案报县级以上人民政府批准后须将有关内容向社会公告和在中国土地网上公布，公告时间不得少于20天。

第六条 严格依法按程序进行地价评估和严格实行集体会审制度。国有建设用地处置提交的土地评估报告须经有资质的土地评估中介机构进行评估，并将评估的土地价格一律实行集体会审确定底价。

第七条 建立完善的基准地价更新和土地评估机制

基准地价更新工作原则上二至三年调整一次。

严格依法按程序进行地价评估备案制和底价确定实行集体会审制度，保证土地处置价格的科学性、公正性、权威性和公开透明。

第八条 地价评估具备的条件

对一宗地的地价评估，必须同时具备以下条件：

1、有建设主管部门出具的规划设计条件和规划指标；

2、有委托评估单位的评估授权委托书。

第九条 地价评估的依据

以基准地价为依据，基准地价是分用途的土地使用权区域的平均价格，是对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果由上级人民政府土地管理部门组织验收，报县人大讨论通过后，由县人民政府公布执行，并作为地价评估的法定依据。

第十条 土地评估及法律责任

1、土地估价中介机构应当依据基准地价和土地估价规程进行地价评估，并确保地价评估的客观性和公正性。

2、评估机构应对其所出具的评估报告中的技术路线和评估结果负相应法律责任。

3、地价的确定由地价处置会审领导小组根据估价结果，国家产业政策和县人民政府国民经济发展计划以及土地市场状况综合确定底价，评估机构对地价处置结果不负法律责任。

4、土地估价机构应提交土地估价报告、评估技术报告。

第十一条 集体会审制度

中介机构根据委托评估方的委托，对宗地进行地价评估，并将土地估价报告交由委托方报送县国土资源局备案。

在处置国有建设用地时，由县国土资源局会审领导小组组织召开会议，将土地估价结果并结合国家政策、土地市场情况和县人民政府的国民经济发展计划、产业政策以及宗地实际情况会审结合确定出让底价。

第十二条 国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动，应当有计划地进行，县国土资源行政主管部门应根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报县人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第十三条 国有建设用地使用权出让的标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准，招标和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十四条 土地竞买者应按规定交竞买保证金，竞得后竞买保证金抵作土地出让价款，其他未竞得者交纳的竞买保证金必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第十五条 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或指定的场所、媒介公布，接受社会监督。

第十六条 以招标拍卖挂牌方式取得的土地竞得者，出让人要按规定向中标人发出中标通知书或签定成交确认书。

第十七条 受让人按照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，由土地行政主管部门依法办理用地手续或申请依法办理土地登记，未按出让合同约定缴清全部土地出让价款不得办理用地手续或发放国有建设用地使用权证书。

第十八条 土地使用者在依法取得土地使用权后未及时按照批准的或土地使用权出让合同约定的用途加以利用。不按出让合同约定的用途使用土地的，必须补交土地出让金；擅自改变容积率和建筑密度、加层等，出让金的征收按相应地价的1.5倍追缴。改变出让合同约定用途的，出让金追交按改变用途的标定地价减除已缴地价的差额补交土地出让金，土地利用率未达到规定要求造成土地闲置且连续二年以上未使用的，县人民政府应依法无偿收回土地使用权。

土地总价款的征收实行收支两条线，严格执行收支管理的规定。

第十九条 在招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权活动中，工作人员不按招标拍卖挂牌有关法律规定和程序出让的或在出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条 土地竞买者在招标拍卖挂牌出让活动中提供虚假文件隐瞒事实的，采取行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得的中标，竞得结果无效，造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十一条 有关招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权具体处置程序操作方式由国土资源管理部门按国土资源部39号令和有关法律法规执行。

第二十二条 土地使用权协议出让

出让国有建设用地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖、挂牌方式外，可采取协议方式出让，但须严格界定和审核协议出让国有建设用地的范围。

第二十三条 协议出让国有建设用地使用权范围：

1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式出让供地，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

3、划拨土地使用权变更土地使用类型、转让申请办理协议出让，依照法律程序经依法批准，可以采取协议出让方式供地，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政的规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期；

5、原划拨土地使用权（个人）拆建住宅用地权属合法，按照法定程序和有关规定依法批准，可以采取协议出让方式供地，按比例征收收取出让金；

6、没有合法的证明属国有建设用地使用权的，严禁将集体土地使用权以招拍挂和协议出让方式供地；

7、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

第二十四条 经批准的国有建设用地协议出让计划、规划设计条件、地块信息、规划用途等相关内容及时向社会公告和在中国土地市场网上公布。

第二十五条 县国土资源管理部门会同建设规划部门，按照国有建设用地使用权出让计划、城市规划和需要使用土地的单位和个人申请的用地类型、规模等，编制国有建设用地使用权协议出让方案。

协议出让方案的内容包括：拟出让地块的位置、四至边界、用途、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。

第二十六条 对拟协议出让的土地，应当按照出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》由县国土资源管理部门委托具有土地估价资质的中介机构进行评估，评估结果经国土资源部门备案。特殊宗地和面积较大的宗地，协议出让价必须进行集体会审。

第二十七条 协议出让底价原则上不得低于拟出让地块所在区域县人民政府出台公布的基准地价。但根据政府的国民经济和社会发展计划，确需降低地价的，出让金原则上不低于标定地价的40%，含成本地价款不低于基准地价的70%。

第二十八条 协议出让供地方案报县人民政府批准后由县国土资源管理部门具体组织实施。

第二十九条 协议出让的具体操作程序由县国土资源管理部门按有关法律法规和政策规定执行。

第三十条 在协议出让国有建设用地活动中，相关责任人的责任追究按招标拍卖挂牌出让细则（国土资源部[2007]第39号令）第十四条、第十五条的规定执行。

第三十一条 对原以划拨方式取得国有建设用地使用权的企业，因改制、破产、兼并等原因，改变土地用途、转让土地使用权和变更土地使用权等行为的，县国土资源部门必须以有偿方式提供土地使用权。

第三十二条 县国土资源管理部门每季度应将全县国有建设用地出让情况及相关资料书面报送县“五项制度”监督检查组备案，县“五项制度”监督检查组每季度对国有建设用地使用权出让情况进行监督检查。

第三十三条 本细则由凤冈县国土资源局负责解释。

第三十四条 本细则自下发之日起施行，若与法律法规的规定相抵触的，从其规定执行。