城市商业网点规划

1、城市商业网点规划的定义：

是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。

2、城市商业网点规划的原则：

（a）以人为本，远近结合，协调发展的原则；

（b）结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则；

（c）大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则；

（d）坚持可持续发展的原则；

（e）规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则；

（f）技术进步的原则。

3、城市商业网点规划的主要内容:

3.1城市商业中心的规划布局

（a） 名称、区位；

（b） 在城市商业中的地位和功能；

（c） 消费服务定位、主力业态与特色要求；

（d） 总规模和大型零售网点的数量；

（e） 业态结构调整的重点。

3.2 区域商业中心的规划布局。

3.3社区商业的规划布局

（a） 优先发展的零售与服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积；

（b）主要零售与生活服务业网点的商圈半径。

3.4 商业街的规划布局

（a） 名称、区位（含长度）；

（b） 商业历史与人文环境特征；

（c） 消费服务定位的特点；

（d） 主力业态与配套的商业设施；

（e） 打造特色商业街品牌的重点。

3.5 农产品批发市场的规划布局

（a） 相对均衡的布局要求；

（b） 主要农产品批发市场名称、区位、规模与辐射半径；

（c） 主要农产品批发市场改造的重点；

（d） 主要农产品批发市场与城郊农产品流通体系的关联。

3.6 生产资料批发市场的规划布局

（a） 主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能；

（b） 主要生产资料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地域；

（c） 主要生产资料批发市场的经营特色、规模与辐射地区；

（d） 主要生产资料批发市场改造的重点。

3.7 其他商品交易市场的规划布局

（a） 商品交易市场在城市商品流通中的地位与作用；

（b） 主要商品交易市场名称、区位、规模与经营特色；

（c） 主要商品交易市场改造的重点。

3.8 物流基地的规划布局

（a）城市物流基地的分类与统筹建设的原则要求；

（b）主要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点；

（c）主要物流基地之间的互补与配套；

（d）主要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向；

（e）城市物流体系与区域性物流体系的关联。

3.9城郊商业的规划布局

（a）重点发展的商业网点；

（b）发展现代流通方式的主要任务；

（c）利用城郊地租优势转移市区商业网点的类型。

3.10 其他类型商业网点的规划布局

旧货、汽车交易市场等类型商业网点的规划参照上述要求编制。

4、城市商业网点规划的主管部门：

国家商务部、地方商务主管部门

5、目前国内城市商业网点规划的进展情况

根据国务院商务主管部门的要求，目前已经完成了所有36个大中城市的商业网点规划，249个地级城市已基本编制完成，369个县级市的商业网点规划工作从2008年起，已在全国正式启动。

6、城市商业网点规划的主要专业机构

目前国内经国家商务部推荐的城市商业网点规划的专业机构有4家：中商商业发展规划院、上海同济大学城市规划设计院、中国人民大学商学院、国家发改委咨询中心。

附：我国城市商业网点规划、建设及其管理实践

本文为作者2008年10月在国家商务部组织的对40多个亚非发展中国家援助计划的讲课内容，内容全面、准确、科学地反映了我国城市商业网点规划的背景、内容及其实施原则。

一、我国城市商业网点规划的背景

我国非常重视规划的编制工作，据统计,我国经法律授权编制的规划至少有83种。根据编制主体、核心内容、调整与规范的对象及实施主体，可分为两类，属于综合性规划有6种（包含国民经济和社会发展规划、人口发展规划、城镇体系规划、城市总体规划、土地利用总体规划、国防建设发展规划），属于部门（专项）规划的有77种。

由于城市规划是有关人居环境发展、建设的综合性规划，其函盖的范围较广，因此，相当一部分专项规划都纳入城市规划系列。

从城市规划编制体系来看，主要包括城镇体系规划、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划。

城市总体规划中明确的主要专项规划包括：交通规划、市政公用工程规划、工程管线综合规划、绿化景观规划、历史文化保护规划等。

目前，大部分专项规划都是由各业务主管部门牵头负责编制。如商业网点规划（商务主管部门）、环境保护规划（环保管理部门）、旅游发展规划（旅游管理部门）、道路交通规划（交通管理部门）等。

进入21世纪以来，我国高度重视商业网点建设的规划和宏观调控，国务院总理和分管商务工作的副总理都多次批示，要抓紧制定商业网点规划。按照要求，国家商务主管部门已分批推进了大中城市、地级城市、县级市的商业网点规划工作，目前，全国360多个县级市的商业网点规划编制工作正在有条不紊地开展。

二、我国城市商业网点规划编制的内容与方法

（一）基本原则

1、商业网点规划要与城乡规划相结合

用地布局、交通分布

2、商业网点规划要与当地经济发展水平相结合

数量、规模、档次和业态，为将来发展留有余地

3、商业网点规划要与结构调整和布局优化相结合

新型零售业态，传统零售业态

老城区、新城区、居住区

4、大型商业设施建设与中小商店的生存发展相结合

多层次和多样化的需求，创造更多的就业岗位

5、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合

业态与形态、适度竞争与过渡竞争

（二）规划的范围、对象与期限

1、规划范围：城市规划区

2、规划对象：大中型零售网点、商品交易市场、生活服务设施及由各类商业网点组成的商业功能区（商业中心区、商业街等）

3、规划期限

一般与城乡总体规划期限一致。近期 5 年，远期20年。

（三）规划目标

1、形成2x3的目标体系

2、确定目标的原则和方法

目标的确定要考虑城市定位、产业特点、经济状况、历史人文资源等要素，进行综合分析。

指标的确定一般有直接获取法、经验借鉴法、计量经济学法三种基本方法。

（四）编制规划的核心任务

1、抓重点

——重点规划城镇商业体系，实现城乡协调发展；

——重点扶持龙头企业，发挥商贸业在城市经济发展中的先导作用；

——重点建设城市商业核心区，带动城市发展，展现城市风貌

2、突特色

——突出研究消费特征与商业发展的关系

——突出研究支柱产业与商业发展的关系

——突出研究地方文化与商业发展的关系

3、引方向

——引导传统商业向现代商业转变；

——引导商业网点区域合理分布；

——引导商业网点合理建设规模；

——引导社区商业符合相关标准规范

（五）规划文件的组成

一般分为规划文本、规划图则、附件（规划说明和基础资料）三大部分。

规划文本和规划图则具有同等法律效力，

附件是对文本的解释和补充。

（六）规划的基本流程

（一般是委托专业的编制机构）

1、基础调查

（1）调查目的

研究商业发展现状，为编制规划过程中目标的确定、战略的选择以及布局的优化提供基础支撑。

（2）调查的范围与内容

主要调查城市建成区内各类商业网点的位置、规模、经营情况等，以及由这些网点所组成的商业功能区（如商业街、商业中心区）。

（3）调查类型和方式

调查类型：重点抽样或普查

调查方式：现场踏勘、调查问卷、座谈会

（4）资料收集

规划类——城市总体规划及必要的专项规划、最近的五年发展规划、第三产业/服务业规划

统计类——城市统计年鉴、商业普查数据、商业在建拟建项目

资料类——政府工作报告、商业发展历史资料、当地民俗特点与文化景观类资料、有关商业发展的设想等

2、分析研究

分析研究是规划说明的重要组成，是探寻商业发展出路确定商业发展目标和商业定位的重要依据。主要包括商业发展环境分析、商业发展现状与趋势分析

（1）商业发展环境分析

——区位分析

地理区位：自然条件、区域位置、交通环境等情况分析

经济区位：通过区域城市的对比分析，确定城市在区域中的地位，制定发展目标与发展战略

——交通分析

内部交通：城市用地与内部交通的关联

外部交通：对外经济联系

——经济分析

对人口结构、地区生产总值、产业结构、社会消费品零售总额、城镇居民生活指标分析

——产业分析

产业发展特点，研究主要产业（特色）产业与商业网点建设的关联性

（2）商业发展现状与趋势分析

——总量分析

网点总量、面积总量（已建、在建、拟建）、就业总量

——结构分析

行业结构（购物、餐饮、娱乐等）、业态结构、规模结构

——布局分析

网点分布、功能区分布

——经济表现分析

人均销售额、地均销售额、经济贡献

——发展趋势分析

通过问卷对居民收入情况、消费结构、消费倾向等进行分析，作为确定商业网点规模、布局的重要支撑。

（七）规划编制的内容要点

1、商业中心区

城市商业网点规划界定的商业中心区主要包括三级，即城市商业中心、区域商业中心、社区商业中心。

在城市外围形成城镇商业中心，作为城市商业体系的重要补充。

（1）商业中心区规划影响因素

城市的商业中心规划大致有两种情况：一是历史形成的商业集聚地，加以改造和优化提升；另一种是新培育的商业中心。

商业中心形成与规划主要有以下影响因素：

城市形态（同心圆、带形、扇形、组团式）

人口分布（人口密度、居民点分布、外流人口情况）

交通可达性（传统交通、现代交通）

城市规划（城市布局、交通规划、商业用地规划）

城市景观（人文景观、自然景观）

（2）商业中心区规划要素

功能定位

区位

规模

发展与控制导引

A、大型商业网点布局

B、配套公共设施

C、发展方式引导

2、商业街

商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。分为综合性和专业性商业街两类。

规划要点：

长度：一般情况下应在500米-800米，最长在1000米-1500米，步行街更应该注意考虑长度问题，最好不超过1000米

宽度：宜在20米-30米

营业面积：不宜过大。一条商业街有20万平米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值

商业建筑不宜过高

3、商品交易市场规划

商品交易市场是指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。

按营业面积与营业额划分可分为大型批发市场、中型批发市场、小型批发市场；按集聚形态划分可分为单体批发市场、批发市场群、批发市场园区；按经营商品划分可分为农产品市场、生产资料批发市场、工业消费品市场、旅游商品市场、特种商品交易市场。

商品交易市场规划要点:

A、影响因素分析——对产业、交通、物流、城市规划建设等分析。

B、市场现状分析——对市场空间分布、形成原因、市场规模、交易额、行业结构、建设水平等分析。

C、区域分析——分析其在区域经济中的地位和作用，以及与周边城市商品市场体系的互补与互动分析。

D、商品流向分析——确定商品流向特点，为地产地销、外产地销、地产外销、外产外销或过境贸易等。

专业的批发市场要按照市场集聚、布局集中、功能集成、经营集约的原则规划建设。

4、社区商业规划

社区商业在城市商业网点体系中处于基础地位，以满足社区居民日常生活消费为主，社区商业规划要充分体现以人为本、便民利民原则。

社区商业要具备以下基本服务功能：一是购物功能；二是餐饮服务功能；三是综合服务功能；四是家政服务功能；五是维修服务功能；六是现代服务功能。

（1）社区商业规模

表 社区商业服务设施规模控制指标

单位：M2/千人

大型社区（3-5万人） 中型社区（1.0-1.5万人） 小型社区（1000-3000人）

建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积

总指标 1668-3293 (2228-4213) 2172-5559 (2762-6329) 968-2397 (1338-2977) 1091-3835 (1491-4585) 362-856 (703-1356) 488-1058 (868-1578)

商业

服务 700-910 600-940 450-570 100-600 150-370 100-400

注：该资料根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）(2002修改版)整理。

表 社区商业网点配置要求

人口规模 商业网点配置要求

2000人 设置便利店、生鲜食品超市、书报亭、医药店、餐饮店等网点

5000人 增设综合超市、服务类店铺

2万人 增设中型超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店

5万人 增设社区型综合超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等）、餐饮、旅店、文体场所

10万人 增设大型综合超市等。

（2）规划要点

根据居民的消费水平和生活需要，合理配置社区商业必备性业态和选择性业态。

必备性业态——指满足基本生活消费需求的业态，基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求。

选择性业态——指满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。主要包括社区购物（邻里）中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身房、面包房等。

（3）规划布局

社区商业应尽可能使商业设施与居住区分离。按照建设社区商业的空间形态，社区商业布局可分为沿街式、组团式、多点式等建设形式。

三、我国城市商业网点规划的实施

（一）实施的主体

城市商务主管部门和城市规划建设部门。

（二）实施措施

1、建立规划管理体系

制定商业网点规划实施管理办法和商业网点规划定期修编制度。通过建立基础信息库和管理信息系统，完善商业网点建设管理的行政方式，强化政府的公共服务职能。

2、建立听证会制度

对大中型商业网点（主要为营业面积5000平方米及以上的大中型零售网点和商品交易市场）的建设，由商务主管部门及相关职能部门组织召开听证会，对其设立的可行性进行论证，使大中型商业网点开设符合城市规划和商业网点规划。大型商业网点建设完成后，不得随意改变其使用性质。

3、定期发布建设指南

根据城市发展重点和规划要求，提出商业网点建设的阶段性目标，定期发布建设指南，向社会公布阶段性的鼓励、允许发展及限制、禁止的设施项目的类别，引导社会投资。如北京每年都发布商业建设指南。

4、制定商贸业发展支持政策

财政上每年安排一定资金，用于现代流通业态培育、专业市场整合改造、重点流通项目建设的贷款贴息和补助；税收上实行一定的免税、返还、奖励政策，鼓励商贸服务业的发展；管理上简化流通企业审批手续，放宽经营限制，理顺跨区经营的直营连锁企业公司工商登记及财税关系。

5、重视人才培养和先进管理技术应用

鼓励商业企业运用现代信息技术建立和完善供应链管理，提高企业的组织化和规模化程度。支持开展流通领域职业培训和继续教育活动，引导和鼓励企业加快培育中高级经营管理人才，培养多层次、多样化的人才梯队。