长阳模式

目录：

(一) 长阳模式简介

(二) 长阳模式解读

(三) 长阳模式意义

(一) 长阳模式简介

长阳模式，即长阳开发投融资规划方案。是以北京市房山区长阳镇的城市建设管理实践为蓝本，全面解读城市建设管理中出现的问题，创造性地运用“投融资规划”的理论和方法，为城市摆脱种种建设管理的困境的一套科学化城镇开发投融资规划方案。

(二) 长阳模式解读

长阳镇是房山区距北京市区最近的乡镇，具有较强的区位优势。但是受永定河行滞洪区域的影响，长阳镇的开发建设相对滞后。

2006年，国家有关部门对永定河行滞洪区域的调整，解除了行滞洪区对长阳镇发展的束缚。2007年年初，《房山新城规划》得到市政府正式批复，给长阳镇的城镇建设带来了新的发展机遇。同时，建设高教园区、发展轨道交通等，对完善长阳镇城镇配套功能提出了更高的要求。如何按照镇域总体规划、镇区控制性详细规划要求科学谋划、精心操作、有效实施，把长阳建设成符合时代要求和科学发展的新型城镇，成为摆在我们面前的重大课题。

科学编制投融资规划方案，推动镇域经济社会进一步发展，长阳镇于2006年设计了具有长阳地区特色的投融资规划方案，以协助政府在今后镇区建设中更好地行使政府职能，在规范操作的前提下解决城镇开发投融资相关问题。投融资规划以城镇规划为依据，通过确定资金统筹范围、区分公共产品供应方式，并根据土地开发和项目建设需求，进行融资方式和建设模式的选择，为政府综合利用财政和市场力量，系统解决城镇建设中的资金来源、投向、投放次序和回报方式问题提供决策分析。

编制规划的主要成果：

一是建立市场边界，明确了政府是城镇开发的组织者。现阶段，城市开发还很不规范，容易发生政府决策错位、缺位，导致公共服务产品的提供缺乏统筹安排。投融资规划通过对公共物品性质和特点的分析，明确了市场边界，把可以由市场操作的项目和必须由镇政府操作的项目进行了区分，镇政府在城镇建设中，要对城市基础设施进行先期投入，为市场培育良好的投资环境。经过四年的努力，镇政府投资建设的变电站、污水处理厂、供水厂、镇区路网、长阳卫生服务中心、体育公园、电力管沟等市政基础设施和公共服务设施已经投入使用。

二是以土地开发出让回收城镇建设投资，实现了城镇开发收支平衡。长阳镇投融资规划方案，按照"谁受益、谁分摊"的原则，将市政设施、公共设施的建设成本和村庄合并搬迁成本分摊到其服务范围内地块和各村被占土地中的可出让用地中，通过土地出让回收成本。目前，我镇土地一级开发项目共计25个。就在上个月，长阳镇起步区1号、4号和5号地相继出让，土地出让总收入接近70亿元，不仅实现了资金平衡，还为下一步的土地开发积累了资金。

三是兼顾各方利益，实现了城镇开发系统的优化。镇政府通过投融资规划对城镇开发进行资金统筹，实现了政府、开发商、村集体和村民各相关利益主体的利益均衡。

(三) 长阳模式的意义

首先，对于政府来说，通过投融资规划，可以统筹安排城镇建设，促进社会发展，既取得了经济效益也取得了社会效益。从经济效益来讲，政府从土地开发中获得的最直接收益就是土地增值收益。从社会收益来讲，政府收益增加，公共服务产品的供应有了保障，为城市建设发展积累了资金；另外，通过村庄合并搬迁，可以有效地实现集约节约用地的目标。

第二，开发商获得了合理的回报。政府进行投融资规划的目的之一就是使土地开发成本的构成更加合理。虽然导致的结果是开发商承担的显性成本增加了，但是无形当中减少了开发商的隐性成本，增加了项目的透明度，也减少了项目的风险。同时，从测算结果以及市场表现来看，开发商的投资收益也是可以保障的。在这个问题上，待会可以请我们的开发商嘉宾说一下。

第三，村集体获得了运营资本。根据投融资规划方案的测算结果，各村集体的获益从1000多万元到数亿元不等，以该笔资金作为资本，村集体可以建设门面房或进行其他投资，门面房租金收入或投资收益首先用于补贴村民迁入新居后增加的日常用水、用电、用气支出，剩余部分可以分配给村民，以此保证农民在失地之后仍然有基本的生活保障。

第四，村民的生活条件得到了改善。政府通过给予搬迁补偿和提供搬迁安置房两项举措，保障村民可以获得不低于原有产权居住面积的住房，另外还可以获得每户不低于10万元的地上物补偿和搬迁补助。城镇开发极大地改善农民现有的生活和居住条件，农民在享受城镇化带来的便利的同时，生活成本没有提高。

第五，发挥了政府对城市建设的主导作用。投融资规划明确了市场的边界和政府在公共产品提供中的职责，有利于发挥政府开发城市基础设施和公共设施建设的自觉性和主动性，有效满足了群众的利益诉求，缓解了社会矛盾。政府可以根据城市发展的节奏，有计划有步骤的进行公共服务设施的建设。位于起步区二号地范围内的长阳中心区学校，计划明年开工建设。

第六，一级开发成本公开透明，规范了土地市场秩序。按照国家、市区土地管理的相关规定，投融资规划明确了土地一级开发的成本和主体，使土地一级开发的过程更加清晰透明，减少了人为因素对开发建设的影响，确保了土地市场的规范。

第七，四方主体利益平衡，实现了多赢。投融资规划，坚持树立多赢的管理理念，通过土地开发出让回收城镇建设投资，实现了城镇开发收支平衡，在促进城镇开发建设的同时，确保了政府、开发商、村集体和农民个人的利益均衡。

第八，消除了"城中村"、"城边村"，保证了城市功能的完整性。我镇在土地开发过程中，不仅考虑项目本身的征地、拆迁和土地整理，而且统筹考虑了所涉及的村庄未来的发展和村民的长远利益，将位于项目区范围外剩余的村民宅基地统一算帐，按照科学的分摊原则，将项目区外村民拆迁的成本分摊到该项目上，纳入一级开发成本，并由政府统一管理拆迁款，统一实施拆迁，以避免"城中村"、"城边村"，完整实施了城市规划。例如，长阳一村和军留庄村位于开发项目区范围外的村民住宅已经开始实施拆迁，这两个村就是消除"城中村"和"城边村"的典型例子。

第九，投融资规划作为实施性规划，确保了镇域总体规划的可操作性。投融资规划作为镇域总体规划、镇区控制性详细规划建设之间不可或缺的环节，可以作为落实空间规划的重要手段，政府规范建设工作的操作指南，争取政府各部门支持、编制土地开发和出让方案的参考和招商、融资的重要依据。对于实现长阳镇2005-2020年建设规划具有十分重要的意义。

第十，保证了农民利益，实现了社会稳定。确保农民利益不受侵害，提高农民的生产生活质量，是构建社会主义和谐社会的需要，是基层政府落实为人民服务宗旨的具体体现。投融资规划在保护农民现实利益的同时，更加注重其长远利益的保护，为实现长阳长治久安和持续发展奠定了可靠基础。