澳大利亚西部集团

Westfield Group是澳大利亚第九大的上市公司，也是世界上最大的零售物业集团公司之一。它秉承国际化经营的策略，形成了完备的垂直产业链，主要业务涉及物业的拥有、开发、设计、建筑、基金和资产管理、物业管理以及租赁等业务。Westfield Group在澳大利亚，美国，新西兰和英国等国拥有超过119处总值626亿澳元（合533亿美元）的购物中心。这些购物中心在当地都有着强劲的竞争力，为集团提供了稳定的现金流。

公司发展历程

1960年以前——创业初期：Sauder 和Lowy，作为Westfield的创始人，于20世纪50年代在澳大利亚Blacktown小镇的铁路旁开了一家快餐店；日后随着小镇经济的快速发展，1959年，Sauder和Lowy逐步意识到房地产开发的高额利润，加上他们对商业及零售行业的亲身体验，最终成功开发出WestPlace，包括2家百货店（Department Store）和12家独立门店（Shop），这是当时整个城镇最为轰动的事件，数以万计的人们蜂拥而至；这也是Westfield成功的起点；

1960-1975年间——快速发展期：1960年，Westfield成功登陆悉尼证券交易市场，从此借助资本市场的力量展开腾飞之路；60年代初期，Westfield逐步退出住宅市场，将商业地产正式确定为公司的核心业务；在此期间，Westfield一方面充分利用资金优势，实现快速扩张，接连开发多处大型商业地产项目，成为商业地产领域的先锋人物；另一方面，Westfield已经开始逐步加强公司自身业务整合，其融合获得土地、设计、建筑、出租、管理的产业链初步形成；同时，资本市场的表现为Westfield赢得了好的声誉，多个机构投资者纷纷与其展开合作，包括提供土地及共同开发合作等；澳大利亚经济及城镇化进程的快速发展造就了Westfield的成功；

1976-1990 年间——异地拓展及多元化发展期：在澳大利亚本土市场取得巨大成功后，Westfield将眼光放到了更广阔的国际市场，其首选拓展之地便是美国。1977年，Westfield通过收购Connecticut州的Trumbull进入美国市场，随后1980年，又先后在California, Michigan和Connecticut继续开发了三处大型商业地产项目，并于1988年成立Westfield国际，来专门持有并管理其美国市场资；在公司运营上，1979年，Westfield集团成立控股公司和房地产信托，并成功上市，为其商业地产项目的运作提供良好融资平台；同时，公司还积极拓展到自然资源领域，与Bridge Oil等企业建立合作关系等；此外，公司还充分利用资源对原有物业进行再开发和价值挖掘，包括拓展面积、合理规划等，不仅提高原有物业的品质和市场竞争力，更能使公司充分获得资产升值的收益；

1990-2000——大举扩张期：90年代以后，Westfield的创始人Saunders看到Westfield所取得的成绩欣然退休，到了1993年，Westfield已实现经营管理31处商业地产项目，其中包括美国的7 处。在这一时期，Westfield在现有雄厚资本和成熟经营模式的支撑下，明显加快了企业发展的步伐，其中包括1994年以10亿美元的价格成功收购美国CentreMark的19处商业地产，1997年一次性收购新西兰St Lukes10处商业中心项目、1998年以14亿美元收购美国TrizecHahn12处商业地产等，大举扩张之势取得显著成绩；同时，Westfield在美国打下品牌基础后，于1997年成功在登陆美国资本市场，进一步拓宽其融资渠道，为集团整体发展提供资金支持；

2000 年至今——成熟发展期：2000年，Westfield成功开辟英国市场，使之成为继美国、新西兰之后的第三个异地市场；与此同时，随公司规模的逐步发展壮大，对公司运营管理提出更大的挑战，2004年Westfield控股公司、Westfield信托及Westfield美国信托合并统一为Westfield集团，世界上市值最大的商业地产集团由此诞生；此外，Westfield在合作方式上、对资本市场运用上表现得更为成熟和稳健，这包括出售部分较旧物业的股份、与信托基金多形式合作、与其它企业比例合作开发及在美国市场发行商业票据进行融资等；Westfield将最终成为全球商业地产的成功典范。

业务板块：Westfield的业务主要分为三大板块，即物业管理、租赁板块；物业开发、设计和建设板块；基金及资产管理板块；

具体来看：

物业管理、营销及租赁板块：购物中心的管理涉及到前期招租、日常管理及持续的市场营销活动。Westfield立足于商家和客户服务，一方面努力为商家创造一个有效、动态的环境，使之能够充分实现业务发展，这主要体现在Westfield 和商户的紧密合作上；同时，也积极为顾客打造有品质的购物体验，使客户享受购物的快感，这一点主要通过在购物中心组织适当的社区活动来实现；

物业开发、设计和建筑板块：Westfield物业开发板块已经形成了很好的垂直整合，其产品线涵盖了设计、开发、建筑及租赁的整个流程；Westfield一直保持着良好的开发信誉和及时完工的记录，产业链完整，业务流程顺畅；

基金/资产管理板块：Westfield 还从事为机构及其它投资者管理资产的业务，包括与特定资产管理公司成立Joint Venture或者参与一些物业的投资业务等，它的合作伙伴包括德意志银行资产管理、AMP资本投资、摩根斯坦利房地产管理基金等。

竞争优势

Westfield是国际上较为成功的典型商业地产公司之一，由发展历程可以看出其运营取得成功的主要优势包括：

定位高档，与全球最顶尖的商户进行战略合作：从一开始发展商业地产，Westfield就意识到商业地产的成功不仅仅在于简单的地产开发建筑，更重要的是商业环境的营造，怎样能够吸引商家，吸引顾客购物成为Westfield开发每一处商业物业的首要问题；在实践中，Westfield逐步积累了丰富经验，一般包括与国际顶尖商户战略合作，减少项目开发风险；为商业企业提供持续高附加值服务，通过提高企业盈利能力促进自身收入增加；适当改造周围环境，逐步营造商业核心区氛围等；

产业链完整，整体协调发展：Westfield自从放弃住宅市场而专注商业地产后，其非常重视自身产业链的完善和整合，经过长时间的探索，Westfield在其商业地产开发过程中形成了完整的体系和程序，主要包括：位置选择（Site Selection）、设计（Design）、招租（Leasing）、建筑（Construction）、融资（Financing）、管理（Management）、营销（Promotion）、追逐消费者（Catering to the Customer）；同时，这种模式在Westfield每一处新的项目上都得以成功复制，这为Westfield日后逐步发展成为全球第一大商业地产集团奠定了坚实的基础；

选准市场，积极扩张：尽管Westfield立足于澳大利亚，但其已初步具备全球扩张之势；看重美国的消费能力和高增长潜力，Westfield很早开始进入美国市场，并大举扩张，至今已拥有59个购物中心，在其地区分布中占比最高；同时，看到英国的商业物业相对落后，人均商业面积相对较低，Westfield已将英国作为其未来业务扩张的重点区域；这种多地区的业务模式不仅可以让Westfield 因地制宜，借鉴和学习不同国家商业地产发展的经验；同时，更能在一定程度上分散Westfield 的经营风险；

有效的资产循环提高公司成长空间：随开发物业的日益成熟，Westfield通过出售部分低收益资产来逐步收回资金成本，同时利用其进行大量高收益项目的收购和新项目开发，这样一进一出的模式，不仅使公司的资金链得以维持，同时有利于公司业务的迅速扩张和收益率的提高；此外，公司持续通过收购也是实现其快速扩张的一个重要手段。